如果要講述評估這一套理論，不得不動用在長期以來發(fā)展形成的一整套房地產(chǎn)評估原理。這些原理全部或部分地，也用于評估機(jī)器的設(shè)備，寶石，藝術(shù)品。
評估就是評價事物屬性的某一方面的一種意見。評估可以是說明事物的吸引力，式樣，質(zhì)量，尺寸大小，重量或者是顏色，此外“評估”和“估價”這兩個詞是交替地用于表達(dá)對財產(chǎn)用貨幣價值度量的一種意見。因為價值和財產(chǎn)這兩個詞用得如此普遍，所以，十分重要的事就是檢驗它們在各種不同情況下變化的意見。以及規(guī)定它們的用處。
對于評估過程而言，產(chǎn)權(quán)屬于誰，評估的目的是什么，這是最基本的東西了。如果沒有一個確定的價值前提估價便無法進(jìn)行。舉個例子說，如果有人問我：我的汽車價值多少？由于沒有其它必要的附加的信息，對于無法得到一個有意義的答案。價值不能絕對存在。而必須具備時間、地點(diǎn)、潛在的所有人以及潛在的用處等方面的內(nèi)容。如果說，汽車的價值在“旁觀者的眼里”是多少？我們需要知道這個“旁觀者”是誰。它是：
1.一個保險公司？
2.一個二手汽車商
3.鄰居
4.稅收員
5.會計師
6.我們的財產(chǎn)執(zhí)行人？
7.廢品處理商？…
就評估方法而言，現(xiàn)在有三種可接收的估價方法：成本法，收益法，以及市場法。也可以在教科書中找到其它的方法。但是通過分析可以揭示出：其它方法只不過是這三種基本方法的變換形式。
《成本法》
成本法測定所有者的未來利益是通過確定替換被評估資產(chǎn)未來服務(wù)能力所需的貨幣量。這一般被定義為重置成本。這種方法的假設(shè)依據(jù)是：新的資產(chǎn)價格與該資產(chǎn)在其壽命期所能提供的服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價值是相當(dāng)?shù)摹Ｊ袌鰟t是這個方程的檢驗地。舉例，如果我們設(shè)定一個新機(jī)器的價格水平比它未來經(jīng)濟(jì)利益的現(xiàn)值要高得多。那么，這機(jī)器肯定賣不出去。如果反過來，則會供不應(yīng)求，隨之，價格會提高。由于新機(jī)器的價格沒有市場的畸形，所以等于它的公平市場價值。
「折舊」
人們對于新資產(chǎn)很少要求能提供幾種價值的選擇。然而，采用成本法總是把此過程復(fù)雜化，即由于折舊的作用，要定量的估算新價值，以及折舊即資產(chǎn)的實(shí)體損耗，功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的結(jié)果。以上三者的適當(dāng)反映是運(yùn)用成本法估價的基礎(chǔ)。
《收益法》
收益法，不考慮成本的構(gòu)成，或重新購置新資產(chǎn)，而是注重資產(chǎn)產(chǎn)生收益的能力。其理論基礎(chǔ)是：資產(chǎn)的價值可以通過資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命期間收到的凈經(jīng)濟(jì)收益（現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出）的現(xiàn)值來確定。這個概念在有的書上的描述很精彩。常常是這樣陳述資產(chǎn)（無論是磚與灰漿，土地，設(shè)備或是公司的股份）都是在它們能夠獲利的公開市場上的價值，而這個價值的測定當(dāng)與企業(yè)固有的風(fēng)險聯(lián)系在一起時就是資產(chǎn)的盈利能力。
「現(xiàn)值的概念」
在這里為讀者提供的一些背景，讀者可能不太熟悉，那就是“貨幣時間價值”的。概念是將來得到的一美元在今天的價值將比立即得到的一美元的價值低。為了解釋這一點(diǎn)，我們從“知識產(chǎn)權(quán)許可與合資利益策略”中摘錄如下一段話：
舉例說：如果我們發(fā)明了一種辦法，或者說一個設(shè)計，使你能在悠閑的散步的同時卻能準(zhǔn)確無誤地把高爾夫球打進(jìn)洞內(nèi)�！覀円呀�(jīng)仔細(xì)地保護(hù)了自己的設(shè)計并獲得專利。讓我們進(jìn)一步假設(shè)：我們決定賣掉這個專利來開發(fā)此知識產(chǎn)權(quán)。我們已和兩家高爾夫設(shè)備公司接觸，他們均有興趣。Zing高爾夫公司已付現(xiàn)金55萬美元，Congar俱樂部公司已付30萬美元，并準(zhǔn)備在一年內(nèi)再付30萬。
如果兩家都是付現(xiàn)金，這個選擇是清楚的。但是C俱樂部作兩次付款的延期使這個決定復(fù)雜化了。另外的5萬美元肯定是有吸引力的。但我們必須考慮在第二次付款的所有不確定因素。C公司從現(xiàn)在起一年內(nèi)是不是會跨臺？不跨臺，它是否有錢付這筆款？如果這個新設(shè)計并不能使每一個笨蛋高爾夫球手每球必中，C公司是否愿意接收這個高價？我們必須找到一種方法，使我們能在同一基礎(chǔ)上對兩種付款方式進(jìn)行比較。
C和Z付款的方式的根本區(qū)別是什么呢？這個例子就提出了一個貨幣時間價值的。概念用“現(xiàn)值”來衡量，現(xiàn)金的現(xiàn)值是明顯的。我們并不困難可以比較兩種現(xiàn)金付款方式的現(xiàn)值。而當(dāng)引入時間因素之后，問題就比較復(fù)雜了。一年后收到的30萬的現(xiàn)在價值是多少。要計算這個結(jié)果，我們需要了解一些什么情況？我們在這里講的第一點(diǎn)就是我們?nèi)绾未_信這筆款會全額付出和按時付出。如果我們確實(shí)感到買家有能力付款，那么我們可以作如下推斷：
1.如果我們今天有了這30萬而不是一年以后，我們可以把它投入我們貨幣市場基金，可以掙取4％，按此利率，30萬將值31.2222萬，這個運(yùn)算是采用了一個基本數(shù)學(xué)公式。I＝PRT（利息等于本金乘以利率乘以時間）。為了直接計算將來值，公式可以轉(zhuǎn)換為：
未來總值＝P（1＋RT）
2.看了其它方面，我們自問，我們必須向貨幣市場基金投入多少才能得到一年后的30萬。答案是：28.8256萬。這個計算是使用基本利息公式的另一種轉(zhuǎn)換公式。
現(xiàn)值＝未來值÷（1＋RT）
3.所以，一年后收到了30萬按4％的利率算則現(xiàn)值為28.8256萬元。
如果我感到C俱樂部公司財務(wù)上可靠（作為我的貨幣市場基金的持股者）那末，我的分析就完成了。如果，在另一方面，我不能確信按時收到30萬，或全部收到30萬。我就會要為接收更大風(fēng)險而要求更大的回報。在計算中的利率就是我們承受風(fēng)險的一種度量。以15％利率計一年后收到30萬的現(xiàn)值是25.8453萬。如25％計則只有23.4241萬。下面為各種情況預(yù)計銷售作一個比數(shù)：
現(xiàn)值
Zings付款＝55萬現(xiàn)金。 550，000元
Cougar‘s付款＝
30萬現(xiàn)金 30萬 30萬 30萬
4％ 15％ 25％
30萬一年后付 288256 258453 234241
合計 588256 558453 534241
Zing‘s付款 550000 550000 550000
差別 38256 8453 －15759
有了以上計算，我們就可以看出：根據(jù)不同的信任水平對于C公司所付的一年后的30萬可能是更好一些或者是更差一些。
為了計算我們需要什么呢？我們需要知道，延遲的付款量，拖到什么時候付？而且這個付款的風(fēng)險是多少？
收益額；在上面的例子中，收益額就是清楚的（現(xiàn)收30萬和一年后收的30萬在現(xiàn)實(shí)社會中，議程中收益“量”這一部分是要費(fèi)解得多。可以是由收到的付款組成，也可以是所承擔(dān)的開支。
收益是什么時候收到。有時，收到的時間或責(zé)任是清楚的。（當(dāng)事先安排的一個程序）但大部分情況，他們往往取決于其它文件…在現(xiàn)值計算中時間是一個非常重要的因素。在將來不同時間收到30萬的現(xiàn)值是完全不同的。其變化如下：
1年 2年 3年 4年
4％ 288256 276972 245701 201230
10％ 258453 222659 142370 67564
25％ 234241 182896 87062 25266
如上所述，時間因素的作用也由于不同的利率而大大改變。在高利率時，價值貶損的加速度隨著時間推遲而增加。現(xiàn)值的概念也可應(yīng)用于任何形式的現(xiàn)金流量。以每月一次復(fù)利計算的15％利率，30萬現(xiàn)值的付款程序可按以下：
12個月按月支付26743元
10萬現(xiàn)金加上12個月按月支付17829元
11個月按月支付19332元加上1年后支付135649元。
[取得收益的風(fēng)險]
最困難的要素是風(fēng)險的定量，以利率或折現(xiàn)率。此處，我們采用折現(xiàn)率這個術(shù)語，表明取得未來收益的現(xiàn)在價值是一個折扣的過程。求取得折現(xiàn)率的方法很多在這里不詳細(xì)討論了。然而，各種方法的實(shí)質(zhì)就是尋求投資者在市場上進(jìn)行不同形式投資時所需要的回報率。
舉例說，對美國政府評判進(jìn)行投資的投資者，接收的回報率是可能提交回報范圍的最下限，一般為4％左右。而在此范圍的另一端，投資者投資一個剛成立的高新技術(shù)企業(yè)的普通股可能要求的回報率為30％，40％或50％
